L’heureuse nouvelle de a hausse des taux

Pour Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers, une baisse durable des taux d'intérêts faisait courir le risque de gonfler artificiellement les prix des logements. Analyse.

Ça y est, la baisse des taux d'intérêt des crédits immobiliers est terminée. Le leader français du courtage financier, Cafpi, nous apprend que la courbe s'infléchit, avec des taux moyens au mois d'octobre supérieurs à ceux du mois précédent. Pour autant, pour les meilleurs profils, les taux sont encore moindres que ces derniers mois, mais les banques annoncent la couleur : la fête sera bientôt finie pour tout le monde.

En cause pêle-mêle la sauvegarde des marges et de la santé des établissements financiers, qui ne pouvaient résister éternellement à cette dégringolade, les anticipations sur les contraintes prudentielles renforcées, et le changement de politique des banques centrales. Le séisme politique américain en a rajouté, provoquant des inquiétudes qui ont crispé les marchés européens et le monde de la finance. Enfin, les OAT ont augmenté, conduisant les prêteurs à répercuter le mouvement. La hausse ne devrait pas être considérable, et elle ne devrait pas altérer beaucoup la resolvabilisation des trois dernières années, qui ont redonné de l'ordre de 25% de pouvoir d'achat immobiliers aux ménages français.

Alors on a tellement entendu que la baisse des taux était une nouvelle merveilleuse qu'on se prépare à entendre que la hausse est une catastrophe. C'est pourtant l'inverse et il était temps. Pourquoi ? Bien des commentaires d'observateurs nous faisaient craindre des augmentations du prix des logements, anciens comme neufs, du fait de cet allègement ininterrompu du coût de l'endettement. En clair, les producteurs ou les vendeurs seraient tentés de récupérer une partie du bénéfice de la baisse des taux et de conduire les acquéreurs à partager les fruits de leur resolvabilisation. Pour moi, j'ai toujours considéré que les temps avaient changé à cet égard et que les difficultés économiques étaient telles qu'elles ne permettait plus à ce mécanisme de jouer comme il avait joué par le passé. Favoriser la hausse des prix, dans le neuf ou dans l'existant, c'est courir le risque d'essouffler le marché. Pour le dire simplement, ce qui a fonctionné dans un sens, la bouffée d'oxygène aux acheteurs, ne peut que fonctionner dans l'autre, en étouffant des milliers de ménages, de nouveau dans l'incapacité de supporter les prix. Il n'en reste pas moins vrai qu'à la marge la baisse des taux est en train d'interrompre l'accalmie des prix.

Deux indices : la légère hausse des prix à Paris et sa couronne, et aussi, de l'aveu de la présidente de la Fédération des promoteurs de France elle-même, la remontée des prix du neuf. Il était bien normal qu'après des années de dégradation de leurs marges les promoteurs, ou encore les constructeurs de maisons individuelles, restaurent leurs marges, gages de la solidité et de la pérennité de leurs entreprises et par voie de conséquence de l'appareil de production du pays. Le problème des rattrapages est sa limite, et j'accorde qu'on ne pouvait exclure des dérapages. Le redressement des taux d'intérêt vient à point nommé pour éviter que le marché ne reparte franchement à la hausse.

Cette hausse est donc bienvenue. Elle constitue un rempart contre un nouveau dérèglement de la formation des prix des logements, qui exclurait encore nombre de familles de la propriété de leur logement et qui dissuaderait aussi des investisseurs personnes physiques. Ne pas croire les Cassandre qui vont nous expliquer que le marché de l'immobilier résidentiel va s'en trouver affaibli. Bien sûr, cet espoir ne vaut que si les hausses de taux demeurent digestes, dans la proportion de 50 points de base (0,5%) pour parler tels les banquiers. Cette modération est probable, parce que les États et les banques centrales auront à souci de soutenir une croissance bien fragile dans l'espace communautaire. Bref, tout porte à croire que s'ouvre une période de synthèse, avec des prix durablement modérés, peut-être même susceptibles d'ajustement à la baisse là où le décalage avec les revenus des ménages n'est pas assez réduit, et des taux encore attrayants, fussent-ils un plus élévés.

Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers