Acheter sur plan : ce qu’il faut savoir
Avant de vous lancer dans un achat immobilier sur plan il est primordial de bien vous renseigner sur le promoteur immobilier et le professionnalisme du constructeur ainsi que sa capacité à mener à bien un programme, tant au niveau technique que financier. Vous pouvez par exemple consulter ses réalisations antérieures, et vous renseigner sur la compétence et le sérieux des différents corps de métier avec lesquels il travaille (architecte, maçon…).
À défaut de pouvoir visiter votre futur logement vous pouvez vous renseigner sur le quartier car il est important de connaître l’environnement dans lequel vous allez vivre. Visitez-le à plusieurs reprises, de préférence à différents horaires de la journée, afin d’avoir une idée de la tranquillité, du voisinage… Informez-vous sur les commerces de proximité, les écoles aux alentours, les charges de la copropriété (s’il y en a une) et consultez le plan local d’urbanisme à la mairie qui fixe les règles d’utilisation des sols de la commune : espaces verts, voirie…
Lorsque l’on achète sur plan, cela se passe en deux temps avec deux types de contrats :
- Le contrat de réservation : il oblige le promoteur à vous réserver le bien. C'est le document-clé qui sert de référence en cas de litige. Il doit être explicite\, précis et technique. En annexe au contrat vous avez le descriptif du logement qui contient la description détaillée du bien (surface habitable\, nombre de pièces...). Le contrat indique le prix de vente et le délai d'exécution des travaux. Lisez-le très attentivement et négociez la modification des clauses qui vous paraissent défavorables. À la signature de la transaction, vous devrez verser au vendeur un dépôt de garantie égal à 5 % du prix de vente, si le contrat définitif est signé dans un délai d'un an. Il ne faut donc faire aucun versement avant la signature du contrat de réservation.
- Le contrat de vente définitif : c’est le contrat de vente qui se signe devant un notaire. Assurez-vous que le contrat définitif mentionne le délai de livraison du logement à l'acquéreur et qu’il fixe des pénalités en cas de retard dans la mise à disposition du logement.
Le paiement d’un bien acquis sur plan est progressif et se fait au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Les versements demandés à l’acheteur ne peuvent pas dépasser ces montants :
- 35 % à l'achèvement des fondations ; - 70 % à la mise hors d'eau (toiture) ; - 95 % à l'achèvement de l'immeuble.
Les 5 % restant devront être versés au vendeur le jour où le logement sera mis à la disposition de l’acheteur. Vous pouvez demander une preuve d’avancement des travaux, une attestation de l’architecte par exemple, à chaque appel de fonds.
Une fois la construction achevée, le vendeur et les différents entrepreneurs du chantier procèdent à la réception. Ils vérifient les travaux et notent d'éventuelles remarques dans le procès-verbal. Puisque vous ne pouvez y assister, prévoyez dans le contrat de vente qu’un exemplaire du procès-verbal vous soit remis à la livraison. Lorsque vous visiterez vous-même votre appartement, vous pourrez émettre des réserves.
La loi oblige le vendeur à apporter une garantie spécifique à l’acquéreur : la garantie d’achèvement qui assure la fin des travaux ou la garantie de remboursement qui vous permet de récupérer les sommes déjà versées. Ces deux garanties sont alternatives et non cumulatives. Préférez la garantie d’achèvement qui est la plus protectrice et vous assure de voir votre projet mené à terme.
N’hésitez donc pas à vous faire conseiller par des professionnels de l’immobilier dans le cadre de votre achat sur plan afin que tout se déroule au mieux.
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